Градостроительный анализ — это предпроектное исследование объекта капитального строительства либо земельного участка, на котором планируется построить объект. Поэтому градостроительный анализ или предпроектное исследование проводится до начала проектирования.
Что такое градостроительный анализ?
Предположим, вы задумали начать строительство какого-то объекта, какого-то производственного цеха и для этой цели решили приобрести либо земельный участок, либо ранее эксплуатируемый объект, чтобы потом его реконструировать под ваше производство. Стоит ли покупать этот земельный участок либо объект капитального строительства? Насколько это целесообразно? Ведь этот объект может иметь множество ограничений. Эти ограничения в дальнейшем могут сильно повлиять на реализацию объекта и возможность реализовать этот объект.
В качестве примера: был у нас объект, собственник которого решил построить цех по производству переработке металла. И для этой цели он хотел подобрать себе либо земельный участок, либо ранее объект, который ранее был производственным. Выбрал объект, бывший завод по производству железобетонных изделий. Хотел реконструировать и построить там свой цех. Заказал нам градостроительный анализ, в ходе которого мы выявили множество ограничений. Данный объект был второго класса опасности, и в границах санитарно-защитной зоны этого объекта уже располагаются объекты: школа и предприятие пищевой промышленности. Одно из существенных ограничений было, что согласно правилам землепользования и градостроительной застройки города, на данной территории нельзя было размещать объекты второго класса опасности. Разрешаются только третьего и четвертого классов. Все выявленные ограничения являлись существенными и некоторые из них невозможно преодолеть. В последствии, заказчик отказался от покупки данного объекта.
Поэтому перед покупкой обязательно нужно провести градостроительный анализ!
Что представляет из себя градостроительный анализ?
Под градостроительным анализом понимается полный комплекс исследований, в котором оцениваются все возможные ограничения и возможность реализации проекта на этой территории. Анализ помогает понять особенности территории. Например, на территории имеется объект культурного наследия, либо инженерные сети коммуникаций. То есть в процессе исследования разбираемся, где можно строить объект, а где нельзя.
Это в общем, а теперь конкретно, какие исследования проводятся.
- Наиболее целесообразное размещение объекта на территории. То есть построить объект там, где кажется удобно — это не всегда правильно.
- Даем характеристику территории:
- сведения о правах
- сведения из генплана
- сведения о градостроительном зонировании
- градостроительные ограничения
- Сведения о расположении земельных участков с особыми условиями, такими как:
- особо охраняемые природные территории
- местрождение полезных ископаемых
- зоны санитарной охраны
- скотомогильники
- сведения о землях лесного фона
- приаэродромные территории
- водоохранные зоны
- водные и болотные угодя
- объекты историко-культурного значения
То есть нельзя что-то взять и построить на территории, если там находятся особые условия!
Одним словом, мы выявляем все возможные ограничения, влияющие на реализацию проекта и на его экономическую целесообразность.
Как проходят предпроектные исследования?
Градостроительный анализ всегда проходит по определенному алгоритму:
- Определяем цели приобретения участка.Ведь большинство градостроительных ограничений связаны именно с целевым использованием земельного участка или территории. То есть какую деятельность можно на нем вести, а какую нет. Например, нельзя построить промышленный объект вблизи жилой застройки. Либо нельзя его построить в охранной зоне водного объекта.
- Добываем полные сведения кадастрового паспорта участка.Кто является собственником, какие у него имеются ограничения.
- Оцениваем категории и виды разрешенного использования участка.
- Проверяем соответствие утвержденной градостроительной документации.
- Выявляем и анализируем все ограничения и обременения,которые могут повлиять на достижение поставленных целей. Здесь рекомендуем обратиться письменно во все необходимые инстанции и получить письменный официальный ответ. Список этих организаций достаточно большой. Любой ответ из этих организаций будет являться исходным документом и будет включаться в состав проектной документации.
- Определяем предельные параметры разрешенного строительства.К примеру: данная зона имеет возможность строительства двух этажей и не более. То есть построить пять этажей в этой зоне невозможно. Есть ряд параметров, которые подлежат обязательному учету: красная линия, инсоляция, парковки и т.д.
- Оцениваем обеспечение участка инфраструктурой. Из опыта: обычно точка подключения за пределами земельного участка. Здесь необходимо проработать план трассы. Насколько это будет затруднено, как это будет дорого, оценить вообще возможность к этой точке.
- Не только выявляем ограничения, но и оцениваем возможность их устранения.
Какие преимущества дает градостроительный анализ?
После определения всех возможных затрат по устранению этих препятствий и сроков. Это может быть использовано при торге с продавцом. Либо продавец сам устранит эти препятствия.
Важно помнить, что в состав градостроительного анализа не входят такие виды работ как:
- инженерные изыскания
- обследования технического состояния
- оценка транспортной доступности для строительной техники
Все эти факторы влияют на экономику проекта, но в градостроительный анализ не входят!
Всегда делайте градостроительный анализ перед покупкой участка! Это поможет существенно сэкономить время и деньги.